内地不动产登记制度与澳门不动产等级制度的比较

摘要：新时期，无论是中国内地还是澳门地区，不动产交易数量都大幅度攀升。因而不动产登记越来越引起人们的广泛关注。本文从不动产登记的含义入手，对中国内地不动产登记制度与澳门不动产等级制度进行了比较分析，旨在完善两地区的不动产登记制度。

关键词：中国内地  澳门  不动产登记  等级制度

不动产对于全球经济的发展都具有重要意义，尤其是随着社会经济的快速发展，不动产交易数量逐渐增多，不动产已经成为了财富的象征，人们对不动产的保护意识也不断提高，然而在不动产登记方面还存在一些缺陷，影响了不动产交易。因而，完善不动产登记制度是内地与澳门地区人们的共同需求。

1.不动产登记

在法律上，不动产主要是指不能进行移动的土地、土地附着物以及没有与土地进行分离的土地相关生成物，也可以是一些通过人力添加或自然生成的土地物品[1]。不动产登记是由权利人或者相关利害关系人提出申请，由当地政府机构中的相应部门对申请人的不动产物权及物权变更等情况进行在册登记，也可以将其称为不动产物权登记。为了对不动产交易行为的安全性进行保障，各个国家都根据不动产市场交易的实际情况，制定了与之相对应的不动产登记制度。目前在世界范围内，主要有契据登记制、权利登记制以及托伦斯登记制等三种主要的不动产登记方式[2]。

2.内地不动产与澳门不动产等级制度比较

对内地不动产与澳门不动产等级制度进行比较，具有一定难度。主要原因在于我国内地关于不动产登记工作方面还没有做出严格规定，不动产登记制度体系还不够健全，尽管地方性的法律、规定等多条法律都对不动产登记进了规定，但是缺乏统一性。相比较而言，澳门地区具有统一的不动产登记制度体系。同时，由于我国内地与澳门地区的经济政治管理体制有所不同，导致两个地区的不动产登记体制不尽相同。本文主要从以下几个方面进行比较。

2.1不动产界定比较

在澳门地区，除了对有物体与无物体进行了区分，而且在《澳门民法典》中对不动产进行了准确界定，详细指明了不动产的范围，在不动产的认识上不存在任何分歧。而在我国内地，由于没有颁布《民法典》，只是凭借《民法通则》中的不动产概念的界定来开展工作，但是《民法通则》中并未对不动产的详尽概念与范围做出具体明确的规定，很多时候为不动产登记工作的开展带来了一定麻烦[3]。

由于澳门地区对不动产有明确的界定，对不动产进行了四种分类，因而，在开展工作时，尤其是在不动产的认定环节，可以按照民法典中的规定对不动产进行对比，就能够准确判断出是否为不动产。由于我国内地主要是通过规划范围的方式来对不动产进行界定，主要是将其定义为土地、附着在土地上的建筑物及其它固定附属设备。尽管二者对不动产的界定有所不同，但是都可以按照法律与相应规则判断出不动产的属性，都具有特定意义。

2.2不动产登记立法比较

由于受到历史文化的影响，澳门地区的法律在制定过程中会受到葡萄牙传统殖民地文化因素的影响。澳门不动产登记制度就是建立《抵押法》基础之上，这部法律是由葡萄牙在1863年颁布的。但是由于澳门人口与葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，当澳门真正回归祖国以后，相关部门对不动产登记相关法律进行了修订，颁布了《物业登记法典》，时至今日还一直在沿用。

但是在内地，到目前为止，在不动产登记方面还尚未形成统一的法律，尽管在我国的《物权法》中对相关内容进行了规定，也解决了不动产相关法律法规较为散乱的问题，但还只是一个雏形，并且行政色彩较为浓厚。但是近些年来，随着人们呼声的强烈以及人们法律意识的增强，我国在不动产登记法律的制定方面取得了一定进展。例如相关部门对《物权法》进行了修改，使其不断得到完善。《土地登记法》也对不动产的登记、变更、赔偿等方面进行了规定。从整体上看，我国内地不动产登记制度与法律日益完善，正在向着统一化的方向发展。

2.3不动产登记效力比较

无论是中国内地还是澳门地区，在不动产登记效力方面基本都是采用“兼采主义”的方式。但是对“兼采主义”内涵的理解，两个地区却截然不同。在澳门，把登记对抗作为了不动产登记的原则，把登记生效作为了例外。在这里想要使一项不动产交易顺利完成，不仅仅双方当事人意见要高度达成一致，首先必须要严格遵照相关法律完成相应程序，需要签订“不动产买卖公证书”，即澳门地区的法律规定需要通过签订不动产买卖证书与实施对抗主义制度来对不动产交易进行双重安全保护。

在我国内地，进行不动产交易时，只要买卖双方达成了共识，就会产生不动产交易合同，也就代表着不动产物权的转移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通过登记方式来对不动产物权转移进行保护，保障交易安全。另外，由于内地的多部法律都对不动产物权的转让、变更及注销进行了规定，但是很多法律中都标出了“另有规定除外”的字样，这就使得在实际操作中不利于对除外情况尺度的把握，缺乏科学性，有待完善与优化。

2.4不动产登记机关比较

中国内地与澳门不动产登记机关也同样存在差异。由于澳门地区的行政区域范围较小，相对来说，对不动产资源的管理较为容易。根据澳门地区《物业登记法典》中的内容规定，澳门法务局及其下属物业登记局对不动产登记工作进行统一管理，所有关于不动产登记的内容与信息都可以在相关登记机关进行查询。

但是我国内地的情况与澳门地区有所不同，我国内陆幅员辽阔，行政管理范围较广，而且行政区域划分较为复杂，因此，使得不动产登记管理中，不能按照统一标准来进行控制。到目前为止，也没有形成一个具有统一性的内陆不动产管理制度，因而也没有设置统一规定的不动产登记机关。根据我国宪法规定，内地大部分地区都实行了不动产分别登记制度，因而在这种分制度影响下，对于房屋、土地等不动产的登记工作都是由不同机关来登记处理。但是内地众多的不动产登记机关，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各个不动产登记机关的交流与沟通，增加了当事人对不动产等资料信息进行查询的困难。同时一些不动产登记机关也存在权利划分不清、互相扯皮推诿等问题，一定程度上对法律秩序与社会秩序造成影响。另外，当两个或者两个以上的不动产登记机关的权利出现交叉时，不仅会损害当事人合法权益，同时也增加了不动产登记工作的不合理性，影响了房屋、土地等不动产资源的利用效率，造成了人力资源的浪费。为此，我国内地不动产登记机关，可以借鉴澳门等地区不动产登记机关的设立机制，大力推进登记机关改革。

3.结束语

本文通过对中国内地不动产登记制度与澳门不动产等级制度在不动产含义界定、不动产登记立法、不动产登记效力及不动产登记机关方面的比较，对两个地区的不动产登记制度有了进一步了解。澳门地区的不动产登记制度形成时间较长，值得内地在不动产制度及法律制定过程中学习与借鉴。同时我们需要继续加强对中国内地与澳门地区不动产登记制度的研究，通过对比分析，完善两个地区的不动产登记制度，从而提高土地、房屋等不动产资源的利用效率。

参考文献：

[1]彭威坚.澳门与内地不动产登记制度比较[D].华东政法大学， 2012，04（15）.

[2]李昊，王立勇.不动产登记程序的制度建构[M].北京：北京大学出版社，2011（2）.

[3]张彪，李运强.中国大陆与港澳台地区不动产登记制度之比较[J].湖南税务高等专科学校学报，2013（12）.